Ecuador. viernes 15 de diciembre de 2017
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No hay Burbuja, pero…

Gonzalo Orellana
Londres, Reino Unido

Que el sector de la construcción y particularmente el inmobiliario han crecido de manera extraordinaria en los últimos años no es un secreto para nadie. En todas las ciudades, aunque con particular énfasis en las más grandes, vemos grúas de construcción por doquier, y aunque este crecimiento ha sido bueno para la economía, hay que recordar que la línea que separa un boom de una burbuja es muy delgada y difícil de identificar o peor aun de preveer.

Gonzalo Orellana
Londres, Reino Unido


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Que el sector de la construcción y particularmente el inmobiliario han crecido de manera extraordinaria en los últimos años no es un secreto para nadie. En todas las ciudades, aunque con particular énfasis en las más grandes, vemos grúas de construcción por doquier, y aunque este crecimiento ha sido bueno para la economía, hay que recordar que la línea que separa un boom de una burbuja es muy delgada y difícil de identificar o peor aun de preveer.

El sector inmobiliario es un activo que tiene particularidades con respecto a otros. La mas importante es que a diferencia de invertir en acciones, renta fija o cualquier otro activo, la participación en el sector inmobiliario es masiva, es decir, todos los ciudadanos, sobre todo en el momento en que la clase media se incrementa, participan de este mercado, y en la mayoría de los casos su participación no se basa en decisiones únicamente racionales sino que hay un gran componente emocional. Cuando una familia compra su primera casa no lo hace pensando en la rentabilidad que esa inversión le traerá, sino en la estabilidad y seguridad que esa casa les ofrece. Esa toma de decisiones basada en aspectos emocionales, hace al mercado inmobiliario más propenso a los excesos que otros mercados con menos participación pero más profesional.

Ramiro Gonzalez, antes de dejar el directorio del IESS dio un tirón de orejas a los empresarios del sector, criticando los incrementos de precios del último año. Y es que si comparamos la subida de precios acumulada del sector de la construcción entre 2007 y 2012, vemos que es el doble de la inflación acumulada del país en ese mismo periodo. Lo que el ex director del IESS no dijo sin embargo es que gran parte de ese incremento es posible gracias al crecimiento masivo de la cartera hipotecaria del BIESS, dicho de manera simple, sin crédito no hay boom. El banco estatal cuyo bien intencionado propósito es ayudar a las familias ecuatorianas a tener casa propia, recuerda a la misión de Fanny Mae o Freddie Mac de “crear una sociedad de propietarios”, ambas instituciones semi-públicas acabaron siendo rescatadas por el gobierno estadounidense en la reciente crisis financiera.

La entrada del BIESS en el negocio inmobiliario sin duda ha sido positiva para dinamizar la economía y por ahora no parece haber problemas, pero hay que tener en cuenta que el banco estatal no tiene ninguna experiencia en superar crisis y por ahora su corta historia se ha desarrollado en un entorno de crecimiento económico. También habría que pensar en el riesgo que significa que una sola entidad otorgue el 65% por ciento de todos los créditos hipotecarios del país, como ha sido en los últimos meses y que pasaría si tuviese problemas o simplemente decidiera reducir su cartera para invertir en otros sectores. La concentración siempre es un riesgo, a lo que habría que sumar la poca información que existe sobre la entidad.

Los componentes mas importantes en el sector inmobiliario son la mano de obra, por lo que es un gran generador de trabajo, y el suelo, este último es el que suele ser más propenso a la especulación. Aunque el país no cuenta con estadísticas detalladas del sector, cualquier persona que esté relacionado con el mismo, puede corroborar el notorio incremento del precio del suelo en ciertas zonas de Quito o Guayaquil, así como la presencia cada vez mas notoria de gente que invierte con fines meramente especulativos, asumiendo que el precio de la vivienda va a seguir subiendo. Ya se habla de procesos de especulación en la zona que rodea al antiguo aeropuerto de Quito y el municipio hace bien en controlar la evolución de esta zona para evitar que un incremento de precios termine afectando el desarrollo de dicha parte de la ciudad.

Es cierto que la realidad económica y demográfica del Ecuador permiten un crecimiento importante del sector inmobiliario, pues es la emancipación de los jóvenes y la creación de nuevas familias el principal motor de su dinamismo, lo que sumado a una economía en crecimiento y al comentado incremento del crédito hipotecario justifica el desempeño del sector inmobiliario en los últimos años, o por lo menos es lo que dicen quienes trabajan en el. Esto me recuerda a cuando en España en plena burbuja inmobiliaria cuando se le preguntaba a personas relacionadas con el sector, si tenia sentido que en España se construyeran anualmente mas casas que en Alemania, Francia e Italia juntos… Los argumentos eran los mismos que vemos en el caso ecuatoriano, un país de menor desarrollo que el resto de Europa donde había un déficit de vivienda, sumado a buenos niveles de crecimiento y entidades financieras que no tenían ningún problema en prestar dinero.

Dada la situación actual no creo que estemos ante una burbuja, sin embargo es evidente que en el sector inmobiliario ecuatoriano empezamos a ver comportamientos peligrosos y bien haría el gobierno y la sociedad en prestar más atención. La construcción es un sector sensible y volátil que puede generar mucho trabajo y encadenamientos productivos muy positivos, pero que también puede generar excesivo endeudamiento, crisis financieras y en el caso de Ecuador, un problema serio para el sistema de seguridad social. Tenemos varios espejos en los que mirarnos que nos deberían servir para diseñar alertas y evitar problemas. Todavía estamos a tiempo.