Pérdidas ficticias

Por Eduardo Carmigniani
Guayaquil, Ecuador

Tradicionalmente la banca, para el financiamiento de viviendas, ha venido entregando créditos por el 70% del valor real de aquellas. Obtenía en esa forma que la garantía equivalga, en números redondos, al 140% de la deuda inicial, con lo que cumplía los requerimientos legales para calificarla como «adecuada». Eso hacía, además, que quien quería adquirir una vivienda ahorre el 30% del precio, que lo pagaba antes de acudir al banco.

Pero según el correo de brujas- pues no existe versión oficial hasta cuando escribo estas líneas- la Junta Bancaria habría decidido, por fuera de sus competencias, dictar una política pública dirigida a fomentar el ahorro previo de quienes quieran adquirir viviendas. Ya no tendrían que reunir el 30%, sino más. Digamos, el 50%. Claro que el asunto no se concretaría diciéndolo en esa forma, sino con una pirueta que causaría ese efecto: declarar que si la cuantía de un crédito hipotecario es superior al avalúo catastral (municipal) de la vivienda financiada, el banco prestamista debe hacer reservas para «eventuales» pérdidas por la diferencia, como si tal supuesta pérdida fuese a producirse solamente por ser, la cuantía de un crédito, superior a un avalúo ficticio como suele ser el catastral.

Conocido es que, en la generalidad de los casos, los valores que constan en los catastros municipales son muy inferiores a los valores reales de los inmuebles. Por ejemplo, si el real valor de una casa es de 140.000 dólares, no será de extrañarse que en el Municipio el valor referencial sea de 70.000 dólares (o menos). Y a nadie se le ocurre pensar que la venta de esa vivienda se hará al valor del Municipio. Las ventas se hacen por el valor real. Pero si en el mismo ejemplo la Junta Bancaria obliga a que el banco prestamista haga reservas si el crédito excede de los 70.000 dólares (valor municipal), la reacción será obvia: solo se financiará hasta ese valor, que en el caso equivaldrá al 50% del precio a pagar. El otro 50% lo tendrá que poner el comprador, pues la Junta Bancaria habría decidido obligarlo a ahorrar más antes de que compre la vivienda para su familia.