Ecuador. miércoles 13 de diciembre de 2017
  • Seguir en Facebook
  • Seguir en Twitter
  • Seguir en Google+
  • Seguir en YouTube
  • Seguir en Instagram
  • Seguir en LinkedIn

El origen de la reforma hipotecaria

Por Esteban Noboa Carrión
Guayaquil, Ecuador

En vista de que la Asamblea Nacional, en una extraña demostración de eficiencia y celeridad, ha aprobado la “Ley de Hipotecas” enviada por el Presidente, considero necesario hacer una recapitulación sobre los antecedentes que dieron lugar a esta inusual iniciativa legislativa. España es uno de los países desarrollados más golpeados por la crisis económica que se originó en el 2008, y los migrantes ecuatorianos no han sido inmunes a ella. Todos los días un migrante enfrenta un desahucio por la falta de pago de su deuda hipotecaria con algún banco. La causa primordial de este impago: el desempleo. Aunque parezca mentira, esta situación externa es la que ha provocado la reforma hipotecaria en el Ecuador.

Por Esteban Noboa Carrión
Guayaquil, Ecuador


Publicidad

En vista de que la Asamblea Nacional, en una extraña demostración de eficiencia y celeridad, ha aprobado la “Ley de Hipotecas” enviada por el Presidente, considero necesario hacer una recapitulación sobre los antecedentes que dieron lugar a esta inusual iniciativa legislativa.

España es uno de los países desarrollados más golpeados por la crisis económica que se originó en el 2008, y los migrantes ecuatorianos no han sido inmunes a ella. Todos los días un migrante enfrenta un desahucio por la falta de pago de su deuda hipotecaria con algún banco. La causa primordial de este impago: el desempleo. Aunque parezca mentira, esta situación externa es la que ha provocado la reforma hipotecaria en el Ecuador. A la luz de la ligereza jurídica con la que nuestras autoridades han manejado el tema, a continuación el análisis de lo que realmente pasó.

El conflicto en España no se reduce a la negativa de las entidades financieras a aceptar la dación en pago en el cobro de sus créditos hipotecarios mediante la “entrega de la casa” garantizada con hipoteca. El surgimiento de la posibilidad de la dación en pago como solución al problema tiene un claro precedente. Ante la inmensa cantidad de deudores que dejaban de pagar, los bancos se vieron obligados a ejecutar las hipotecas intentando vender los bienes en subasta pública. El problema radica en que el mercado inmobiliario estaba (y sigue) tan decaído, que la mayoría de estas ejecuciones se declaraban desiertas por falta de postores. La solución que da la legislación procesal española para las subastas declaradas desiertas, es que el banco ejecutante se adjudique el inmueble por un 50% del valor tasado al inicio del proceso de ejecución. ¿Qué significa esto? Que si el BBVA tasó el inmueble (con un perito designado por el juez) en un valor de mercado de 150.000, a lo que se declare desierta la subasta, el BBVA podrá adjudicárselo por 75.000, es decir, por la mitad del valor total. Naturalmente, los bancos alegaron que todavía faltaba un 50% por cobrar, y por tanto, embistieron en contra del resto del patrimonio de sus deudores, que ya sin casas, tenían que seguir pagando con sus otros bienes.

En principio, esta actuación de los bancos es totalmente legal, excepto cuando vemos en ella un claro abuso de derecho, mediante el cual los bancos se sirven de mecanismos jurídicos vigentes para concretar un procedimiento injusto. Pronto, muchas cortes españolas se dieron cuenta del injusto proceder, y comenzaron a fallar a favor de los deudores, razonando sensatamente que si los bancos se adjudican los bienes luego de una subasta declarada desierta, el valor que entra a su patrimonio es el que fue tasado antes de iniciarse la subasta (los 150.000), ya que el hecho de que no hayan postores es circunstancial al valor real del inmueble. ¡Bravo! Los jueces interpretaron el derecho de manera valiente a favor de los deudores, cosa pionera en España.

Una vez que se dieron estos casos, surgió la idea de instrumentar la dación en pago para cancelar una deuda hipotecaria. No obstante, esta posibilidad no ha tenido mucho calado en España dados los latentes peligros que representa para el mercado inmobiliario y el acceso al crédito. Lo único que se logró fue aprobar un Código de Buenas Prácticas, que no tiene carácter vinculante, pero que permite a los bancos negociar con los deudores una dación en pago y ahorrarse un engorroso procedimiento judicial. Este código no pasa de ser un manual de sugerencias.

Ahora bien, trasladando el asunto al Ecuador, la iniciativa del Presidente nace ante su sorpresa de que en nuestro país la legislación hipotecaria era casi idéntica a la española. Para empañar un poco el bochorno externo e interno por haber criticado abiertamente el régimen español, el Presidente envío con carácter urgente en materia económica el proyecto de ley en cuestión. Esta norma supone una posibilidad antes impensada: si no puedo pagar mi deuda, entrego el bien por el que me endeudé, y ya está, se acabó. Una vez llegado a la Asamblea, esta agregó los vehículos a la normativa. Primer error, ya que la naturaleza de la valorización de ambos bienes puede ser completamente inversa. Un segundo error está en considerar que esta facilidad de cancelación de deuda sólo la deberían tener los que acceden a créditos pequeños, ya que como es costumbre gubernamental,  estos beneficios no son merecidos por los que tienen más; con lo cual la norma se vuelve discriminatoria.

La medida es drástica. Los bancos tendrán que, por obligación legal, aceptar los bienes como forma de pago de sus créditos impagos sin que sea relevante el hecho, altamente probable, de que el banco no pueda obtener todo el capital de la deuda, intereses y costas en la venta o ejecución de los mismos. El deudor llevará la sartén por el mango, los bancos cobrarán paredes y vigas en lugar de dinero, y si el dinero que llega con la venta/ejecución no alcanza para cancelar, pues bien… ¡qué importa!

El resultado inevitable de esta regulación será una inminente reducción de créditos, y un trámite sumamente gravoso para poder obtenerlos (que ya es lo suficientemente difícil). Mención aparte merece la consecuencia de que los bancos se llenarán de inmuebles. Así las cosas, los que sufrirán no son los más pudientes, sino los que menos tienen.

La demagogia nos cuesta otra inmensa distorsión al mercado, siendo el Estado una vez más el que dicta las reglas del juego. ¿Necesaria? En el Ecuador no. ¿Beneficiaria? Hasta cierto punto sí. ¿Bien realizada? Rotundo no. Lo que se debió haber hecho es reformar los procedimientos de remate de inmuebles para que en el caso de resultar desiertos, los bancos se adjudiquen el valor real de mercado establecido antes de iniciar el proceso, porque eso es lo que ingresa a su patrimonio realmente, independientemente del importe de la deuda. El valor adjudicado debería determinar la viabilidad de la continuación de la ejecución de otros bienes del deudor, ya que si éste es menor al importe adeudado, es enteramente justo para el acreedor seguir cobrando. Veremos las consecuencias de este improvisado jurídico y económico.

1 Comentario el El origen de la reforma hipotecaria

  1. Estoy totalmente deacuerdo con la lógica de tus aseveraciones. Pero
    inicias de un supuesto totalmente irreal, peligroso y hasta absurdo “Los bancos no pueden perder”. Asumes que el banco debe recibir el 100% del préstamo sumado intereses y demás costos que se inventen.

    Cualquier industria si hace un mal producto tiene la obligación de recibirlo nuevamente y devolver el precio que se pagó por el, asumiendo pérdidas por su mal producto, incluso si para reducirlas lo repare. Cualquier empresa de servicios si no cumple con el servicio ofrecido se cancela el contrato y se devuelve el dinero asumiendo pérdidas. 

    Por qué el banco siempre tiene que ganar? Si el banco otorga un crédito a una persona que no puede pagar porque no asumir las pérdidas de tal error?

    De ésta lógica entonces no importa si el bien es un automóvil, una casa o cualquier otro. Si el banco se equivocó al otorgar un crédito tiene que asumir una pérdida como todas las industrias. Por ello no existe el primer error, a menos que lo enfoques que deberían aceptarse TODO producto y no solo vehículos e inmuebles. 

    Y si según tu punto de vista la ley no es la adecuada porque entonces dices que un segundo error es que se haya limitado a un grupo de consumidores? Si no tuviera límite estaría bien? Si estuvieras de acuerdo con la ley valdría este segundo error (yo opino que si es un error) pero te estás contradiciendo tu mismo, es como si el artículo de opinión haya sido escrito por 2 personas con diferente criterio.

    Resultado inevitable la reducción de prestamos? Un banco más gana mientras más deudas genere, si no da prestamos no gana y menos ahora que el gobierno ha reducido lo que nos sacan del bolsillo a los cuenta ahorristas. Pondrán más trabas? solo las necesarias porque como ya dije tienen que generar deuda las trabas serán para asegurarse que puedas pagar la deuda y si no te dan el préstamo es porque no podías pagarlo, te estarían haciendo un favor para que no pierdas tus ahorros en la entrada de un crédito que no podrías pagarlo.

    Esta ley es importante para que los bancos dejen de generar deuda indiscriminadamente, y ojalá se extienda a todos los productos para que así dejen de dar tarjetas de crédito como si fueran caramelos.

Los comentarios están cerrados.