Guayaquil, Ecuador
Hace muchísimo tiempo está, digamos en desuso, una vieja disposición del Código Civil que obliga, so pena de que no se produzca obligación alguna, a que las promesas de venta de inmuebles consten en las llamadas “escrituras públicas”, que son los instrumentos que los involucrados firman ante un notario (versus los instrumentos meramente privados, que no requieren, para su validez, de esa solemnidad).
Y está en desuso porque su observancia encarece innecesariamente el costo para el consumidor en transacciones masivas como las que se producen en materia inmobiliaria, verdadera actividad industrial que no solo emplea a miles de personas sino que genera miles de negocios (urbanizaciones, edificios, etc.).
En lugar de la susodicha escritura pública es muy común encontrar que las promesas de venta consten solo en documentos privados, no firmados ante notario, a los que suele llamárselos contratos de “reserva”, como si usar ese nombre pudiera circunvalar la absurda -pero vigente- exigencia de que, para que tenga valor la promesa de vender un inmueble, la obligación del promotor siga la solemnidad notarial.
Es por eso plausible el proyecto de ley presentado el pasado 11 de octubre por la asambleísta Ana Belén Cordero (CREO), en el que plantea dejar sin efecto la parte del Código Civil (art. 1570) que exige que la promesa conste “por escritura pública, cuando fuere de celebrar un contrato para cuya validez se necesita de tal solemnidad” (como es el caso del contrato “definitivo” de compraventa, para el que se necesita de escritura pública).
Si el proyecto pasa quedará validada la actual práctica masiva de plasmar las promesas en instrumentos privados, cortando el riesgo, para el consumidor, de que en caso de incumplimiento del promotor se alegue la invalidez de lo prometido.
Pero además el proyecto Cordero, sin decirlo expresamente, genera otro efecto positivo. Abre el debate sobre si en estos tiempos de incesante desarrollo tecnológico, que permite validar con gran seguridad la firma de quienes participan en transacciones electrónicas, sigue siendo en verdad necesario que, no solo la promesa de vender inmuebles sino su venta definitiva, conste en escritura pública.
Que ese contrato definitivo deba inscribirse en el Registro de la Propiedad no tiene que conducir necesariamente a que se lo haga por escritura pública. Muchos actos sometidos a similar inscripción (ciertas prendas por ejemplo) pueden constar en documento privado.